地产巨头怎么“活下去”？投融资并购的关键还是容积率核查

而在地产投融资并购中，容积率核查，是计算整个收购交易对价的重中之重。

　　根据《建设用地容积率管理办法》第三条规定：“容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。”但在地产并购法律尽职调查中，容积率核查容易被律师作为非法律问题忽视。而如果容积率相关的法律问题未核查，事后问题爆发将可能导致整个收购项目的巨额亏损，从而引发投融资纠纷和争议。

　　因此，核查容积率相关法律问题是地产并购的关键工作。笔者遴选经办的近十起地产并购案例，总结核查容积率的三大技能，为地产并购提供参考。

　　壹

　　“上天入地法”

　　核查容积率是否可用足

　　容积率通常是一个区间范围或者不大于一个具体数值。

　　在地产并购交易中，由于不能用一个容积率的范围值来测算对价，而收购方为了获取最大利益也一般会尽量用足容积率，故确定交易对价会参考容积率最大值，因此，有必要核查容积率是否可用足。

　　实例

　　（1）某收购项目中，《国有建设用地使用权出让合同》约定：“宗地总面积100000平方米，根据容积率测算的建筑总面积140000平方米，建筑容积率不高于1.4；建筑限高15米。”

　　收购方按照容积率1.4，建筑总面积140000平方米制作最高盈利强度排布建筑总图，发现建筑必须修建超过6层，不符合建筑限高15米的要求，故最终容积率最高值1.4无法建足。

　　（2）某收购项目中，规划部门做出的用地规划设计条件显示该项目的容积率不大于1.5，建筑面宽长度控制在80米以内。

　　后收购方被告知该项目临近军用航线，根据军用航线周围建筑限高的规定，最后规划方案审核通过的建筑面宽长度降到了61米。故该项目容积率最高值1.5无法用足。

　　（3）某收购项目中，由规划局出具的规划条件显示，容积率为2.5-3.2，建筑高度不高于80米。

　　收购方后发现该地块存在煤矿采空区，原制作的最高盈利强度排布建筑总图中该项目主要拟建小高层和高层，现不得不更改以多层住宅为主的规划方案。故该项目容积率最高值3.2无法建足。

　　分析

　　在历史文化区域、风景区、航线区、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程、临街区、城市主干道、采矿区等特殊保护区域均可能出现建筑物限制高度的规定和要求，而在这些区域的建筑物往往很难用足容积率。

　　因此，在地产并购中核查容积率，既要核查项目所在区域限高政策，还要核查土地出让文件中载明的地质状况等影响容积率是否可以用足等等因素。

　　贰

　　“瞻前顾后法”

　　核查容积率指标是否能平衡

　　分期开发的房地产项目一般按照“统一规划、分期实施、总体达标”的原则进行开发，整个项目规划指标可在各期内统筹平衡。

　　在房地产并购项目时，分期项目比较常见，即项目一期或前几期已建或已售，而收购方拟收购未动工开发的后期项目。因此，收购方必须核查前期开发的容积率指标，并且判断后期开发容积率是否可以综合平衡。

　　实例

　　（1）某收购项目中，项目一期已建已售，项目二期为收购标的，整个项目的容积率不大于2.5。被收购方提供了项目一期的建设工程规划许可证、房屋面积测绘报告（实测）等资料。收购方依据前述资料，测算了项目二期的收购成本。后收购时发现项目一期超建，使用容积率大于2.5，导致项目二期无法综合平衡指标、建足2.5的容积率。

　　（2）某收购项目中，项目分为一期以及二期，整个项目对应的容积率不高于2，一期已建已售部分，使用的容积率为1.8。项目二期通过资产转让的方式转让给了受让方，转让前，受让方测算收购成本，按照项目一期、项目二期整体平衡的原则，项目二期容积率可建至2.2。

　　但在转让后，项目二期报规划方案时，原转让方突然向国土部门以及规划部门递交申请，要求改建项目一期未出售房屋，调整套型结构从而增加一期容积率。地方政府以此为由拒绝发放项目二期建设工程规划许可证。收购方陷入被动。

　　分析

　　收购分期开发的项目，应当瞻前顾后，核实前期已建项目是否符合规划条件以及是否存在超建问题，要求标的方承诺后期被并购项目的指标可以综合平衡。由于房屋面积测绘报告的计容面积计算方式与规划部门计容方式存在较大不同，因此不能以房屋面积测绘报告作为测算依据，而应核查规划部门颁发的规划核实文件。

　　叁

　　“追根溯源法”

　　核实容积率调整是否补缴地价

　　容积率调整包括容积率调高和降低两种形式，本文案例仅涉及容积率调高问题。

　　现行法律和行政法规中均未对调高容积率补缴土地出让金问题做出明确规定，仅由国务院及国务院有关部门所发布的通知中明确规定出让土地改变容积率的，应按规定补缴不同容积率的土地差价。

　　实践中，常见的因上调容积率补缴土地出让金的方法主要为：按原出让合同的楼面地价为标准计算应补缴的土地出让金、按批准调整容积率时新旧条件下的土地市场价格的差额确定为应补缴额、按向国土部门补办手续时的土地评估价格计算应补缴的土地出让金等等。

　　因此，地产并购中应当核查该标的项目的容积率是否调整、是否补缴出让金以及以何种标准补缴出让金。

　　实例

　　某收购项目中，标的公司通过公开招投标取得项目土地进行开发。后经当地政府部门批准，项目进行土地容积率调高，并取得免补土地出让金的非正式回复文件，之后数年因各种原因土地并未开发。

　　2017年，收购方收购标的公司股东的股权。不久，标的公司收到政府《关于补缴土地出让金的通知》，被要求按照最新地价标准补缴高额土地出让金，大大超出收购方的收购预算。

　　分析

　　收购容积率调高的项目，应当追根溯源，核查土地受让方与国土部门是否就对容积率调高签订变更协议或重新签订土地使用权出让合同，核查双方是否就调整土地出让金达成合法有效的协议以及是否支付调整后土地出让金，特别要审查有关文件的法律形式，如政府会议纪要，有关文件的出具主体，如管委会等，是否符合法律规定。

　　律师在提供地产并购服务中，会在法律尽职调查报告中载明容积率数据等经济技术指标，并且在并购协议中的项目概况中予以明确，但这些尚远不能控制与容积率有关的交易风险。

　　而核查容积率，解决容积率是否可用足、是否可综合平衡、是否须补缴地价等三大问题，有利于防范地产并购的最大隐患。

　　因此，作为收购方的律师，在尽职调查阶段，对内与客户法务、技术、财务等部门进行密切沟通，了解交易对价测算依据等，对外与标的方、当地国土、规划进行沟通访谈，确定影响容积率的重要因素。

　　在交易文件阶段，明确约定项目收购对价与项目规划经济指标特别是容积率的关联性，以及交易对价的调整条件、支付条件。