弘基金：经济降速后的地产基金投资

　　导读：在很多投资机构认为该快速扩张时，弘基金选择稳健发展。因为在核心架构、人员组织没有坚实的情况下，过速扩张等于快速死亡。

　　“在经济高速增长时，很多投资机构资金充裕，却难以抢到好项目。在经济增速放缓后，优质项目陆续进入市场，但投资机构却没有足够的资金去做投资。”近日，弘基金创始合伙人兼CEO孙铭辰接受21世纪经济报道记者采访时说。

　　今年以来受宏观经济形势的影响，许多投资机构面临募资难的现状，并放缓了投资节奏。在专业细分的地产基金领域，也面临同样的难题，弘基金是如何应对的？

　　不盲目扩张追求规模

　　弘基金成立于2015年初，主要聚焦于不动产领域投资，做全球资产的配置。据了解，在不动产领域有三大市场——增量市场、存量市场和资产证券化市场，弘基金主要布局存量市场和资产证券化市场。

　　截至2018年5月，弘基金已累计完成投资及资产管理规模逾50亿元。基金所投资运营的项目包括，位于上海闵行区的“当代万国府MOMΛ”项目、位于北京市朝阳区的招商局大厦高层区域物业项目、位于澳大利亚墨尔本的办公物业项目等。

　　“在我们创立的这三四年间，有很多同行逐渐消失了。但弘基金仍在持续运营，而且基本上投的每个项目都可以赚到钱。我们走得比较稳，即使在市场行情很好、投资资金充裕时，弘基金也没有为了投资而投资，去以很高的估值拿项目。”孙铭辰说。

　　在很多投资机构认为该快速扩张时，弘基金选择稳健发展。因为在核心架构、人员组织没有坚实的情况下，过速扩张等于快速死亡。

　　“我认为慢一些是可以接受的，但是一定要活下去。我们现在才经历了一个周期，到经历第二个完整周期后，公司才算真正站得住。然后，我们才会考虑下阶段的扩张。公司这样发展十年后，相信该有的规模也都会有。”孙铭辰说。

　　在许多同行消失的同时，有PEVC背景的竞争者却越来越多。孙铭辰认为，这体现出不动产领域的投资价值，比如弘毅投资、IDG资本等都在做存量资产的收购。他们在背景、资历、人脉各方面，都具有自身的优势。但弘基金这样精细化管理的公司，仍有生存空间。

　　不必强求逆周期投资

　　目前在经济增速放缓的形势下，不动产领域也受到许多影响。对增量市场来说，受监管政策等的影响，地产开发项目并不那么赚钱。对存量市场来说，由于很多行业都不景气，企业裁员事件频频发生，办公物业运营的空置率也在提高。

　　对此，孙铭辰表示，现在是逆周期抄底的好时机，但却很少有机构在这种时候能够拿到真金白银。国内的地产基金其实也很难真正做到逆周期投资，因为基金的LP很多是上市公司、高净值人群，但他们现在也面临去杠杆的压力。

　　中国的投资资金不像欧美底蕴深厚的老牌资本，不像日韩累积下的运营资金，也不像中东的石油美元。中国境内许多可投资资金是杠杆体系下的信贷资金，没有沉淀性、抗周期性，所以在去杠杆的大背景下会出现全面吃紧的情况。

　　“我们也不必强行去做逆周期投资，因为投资本来就应该顺应周期和大势，随之寻找相应的机会。”孙铭辰说。反观外资地产基金，则在逆周期方面有更好的表现。当中国地产市场处于上行周期时，他们主要在出货。今年地产市场下行，他们则开始加大在中国的布局。

　　对于现阶段的弘基金来说，募资是比投资更为紧迫的事。“现在不是说没有好项目，而是可投的资金很少。”孙铭辰说。“2019年会是投资的好年份，但是募资的坏年份。在这两边取得平衡，才能走出寒冬的困局。我个人的工作重心会放在募资上，团队的工作重心会在投资方面。”

　　2019年，弘基金的主要战略还是稳健发展。在募资方面，弘基金一方面会跟海外LP接触寻求合作空间。另一方面，公司将继续开拓境内的优质企业资源。

　　“并不是所有公司都没钱了，弘基金主要做存量资产的经营运营，符合国家的政策方针，也符合成熟经济体的商业模式，相信能获得一些优质资金支持。”孙铭辰说。在投资方面，不管经济形势如何，弘基金将继续坚持本心专注于价值投资。