房地产税2019年出台无望？房地产税如何影响房价？

　近日，楼市突然传来一个消息，上海市人民政府在上海市税务局网站上发表文件，2019年开始面向房产税的纳税人减税！

　　上海市税务局官网公布的文件中指出：

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》等的规定，自2019年1月1日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为百分之三十。

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　　楼市利好？

　　鉴于很多读者可能会有所混淆，首先说明一下，房产税跟一直有相关消息的房地产税并非同一个概念。房产税征收已经有一定年限了，但不针对个人住宅，主要是针对企业纳税人。

　　1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。

　　按照现行的房产税征收标准，房产税依照房产原值一次减除10% 30%后的余值计算缴税，上海之前是按照20%的标准，调整过后调整到30%，相对来说减少了企业的成本。

　　例如，一套原值300万的房产，如果不能免税，那么按照上海的旧版细则，每年的房产税是：300万 80% 1.2%=2.88万元；

　　经过这次调整之后，每年房产税是：300万 70% 1.2%=2.52万元。

　　此次上海市房产税征收比例的调整，相当于进一步降低企业用地成本，实质性减轻企业负担。

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　　3年时间准备？房地产税落地时间或将延迟

　　知名财经评论员刘晓博认为：

　　上海税务局此次降低房产税，主要是给企业降低负担，仍对楼市构成了利好。毕竟，企业持有上海不动产的成本降低了。这可能传递一个重要的信号：房地产税立法或许会继续积极稳妥地推进，但房地产税全面落地或会推迟。

　　他认为，中国目前面临经济下行压力，减税是刺激经济的重要手段。而开征房地产税是在向企业和个人加税，与现在经济环境不符。

　　1月21日，国家领导人在省部级领导干部防范化解重大风险专题研讨班开班式上曾这样谈到房地产：要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

　　刘晓博当时做过相关分析，长效机制看来会在短期内基本成型，但要稳妥实施。使用的措辞是稳妥，而不是积极稳妥，值得品味。

　　此前全国人大对国务院做过一项重要授权：从2019年1月1日到2022年12月31日，国务院可以提前下达下一年度新增地方债限额。这意味着，用3年时间来做准备，3年内房地产税能全面落地吗？

　　再结合上海给房地产减税看，刘晓博认为房地产税在2022年底之前全面落地可能性不大。很有可能是：先立法，然后选几个城市按照新版房地产税搞一轮试点再说。

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　　房地产税2019年一定不会出台？

　　近日，经济学家陈志武曾针对房地产税发表看法：

　　由于地方政府在推出房产税上碰到一些阻力，房产税在今年内难以推出，建议在财政开支透明度没有进一步上升之前，应推迟征收房地产税。

　　关于房地产税出台时机，坊间争论从未停歇过。许多购房者也在坐等房地产税出台，大多数人将它视作刺破高房价泡沫的利器，只要它落地，高房价势必守不住，自己便能趁机上车。

　　但正如陈教授说的，房地产税出台时机尚未到，2019年肯定出台不了。

　　土地财政是当下中央与地方政府财政收入的重要来源，只有土地财政难以为继之时，才是房地产税出台的最佳时机，以增加新的税收。

　　说得更直白点就是，等城市化进程完成的差不多了，热点城市主要依靠二手房市场，卖地挣不了啥钱的时候，房地产税便可推出，成为新的税收来源。

　　所以，只有土地财政不挣钱的时候，才是房地产税推出的最好时机。而从目前的土地市场行情来看，土地财政依然如火如荼。2018年，全国卖地收入高达6.5万亿元，同比增长25%。

　　许多人都在等待房地产税的落地，以打击房价。但从实际情况来说，房地产税的出台，实际上对中心城市的房价也只是抑制，不会重创，更不会暴跌。不能忽略中国特色这个现实，房价不允许暴跌，只能稳定。

　　至于房地产税的出台，或许需要的时一个恰当的时机，当中央财政与地方财政不再对土地出让金过分依赖之时，或者当城市化率渐趋稳定，土地出让金不在能成为大头收入时，便是最好时机。

　　房地产税如何影响房价？

　　当初房价一路狂飙，调控效果尚未凸显，舆论才千呼万唤房地产税加速推出。

　　财政部之前表示要按照立法先行、充分授权、分步推进的原则，推进房地产税立法和实施。力争在2019年完成所有法律程序，2020年完成落实税收法法定原则的改革任务。

　　但当中央731强硬定调后，假调控变成动真格，谁都不相信的房价回调，居然真的来了。

　　土地流拍、楼盘降价、房闹不止、维权不息！

　　而此时如果继续强行推进房地产税，不仅与当初的初衷相违背，还会让楼市恐慌的情绪蔓延。

　　何况楼市调控的终极目的从来是稳：稳地价、稳房价、稳预期

　　也就意味着，面对日趋降温，甚至是成交量锐减的楼市，房地产税的推出，不仅不能加速，相反，还必须急刹车。

　　那么，房地产税对房价的影响就真的那么大吗？

　　房地产税能不能降房价，其实是一个伪命题

　　就好像说，药能不能治病

　　我说能，但也要看什么药

　　房地产税能不能降房价，我认为能，但也要看，这个税要具体怎么收！

　　如果仅仅是为了给地方增加财政收入，那房价也降不了多少。

　　其实早在2011年开始，房地产税的孪生兄弟房产税，就在上海和重庆进行了试点。

　　然而，除了增加了地方政府的税收之外，对降低房价并没有任何作用。

　　相比较房产税的单一，房地产税要同时对房子和地都要征税。

　　也就是说，房地产税推出的目的，并不是降房价，而是取代土地财政。

　　但事实上，楼市短期看金融，中期看土地，长期看人口，房地产税纵然出台，也只会短期对楼市形成一定冲击，中长期依然难以改变市场上供给不足，僧多粥少的困境。

　　更何况，政府大力推进房地产税，实际醉翁之意不在酒，而在地方财政。

　　那么，奢望房地产税一推出，就能让房价大跌，自己恰好抄底进场的，自然是异想天开。

　　反过来说，即使房地产税延缓推出，也别指望房价就能重演曾经的疯狂。

　　而楼市无论怎么调控，都无法回避：楼市黄金十年，已经一去不复返了。